El Real Decreto-Ley 20/2022 (BOE de 28 de diciembre de 2022), establece una prórroga extraordinaria de 6 meses desde su terminación y con idénticas condiciones a las vigentes, de los contratos de arrendamiento sujetos a la LAU, cuando su finalización recaiga hasta el 30 de junio de 2023 y se produzca como consecuencia de:
- De que finalice el plazo de duración mínima obligatoria del art. 9.1. LAU, es decir, 3 años en contratos firmados antes del 6-3-2019, o bien, 5 años (ó 7 años en caso de arrendador persona jurídica), en contratos firmados a partir del 6-3-2019.
- De que finalice la prórroga tácita del art. 10.1. LAU, es decir, 1 año en contratos firmados antes del 6- 3- 2019, o bien, 3 años en contratos firmados a partir del 6-3-2019.
Además, para que opere la prórroga extraordinaria, el arrendatario deberá exteriorizar expresamente su voluntad de acogerse a la misma antes de que el contrato hubiera vencido, una vez el arrendador haya hecho la comunicación de no prorrogar el vínculo contractual (STS 639/2022, Sala 1ª), pues dicha prórroga extraordinaria no opera por ministerio de la Ley (ope legis) sino a iniciativa del arrendatario.
Serán excepciones a la aplicación de la prórroga extraordinaria de 6 meses, las siguientes:
- Cuando el contrato se encuentre en situación de tácita reconducción regida por los arts. 1561 y 1588 del Código Civil, que consiste en aquella en que finalizadas las prórrogas de los arts. 9.1. y 10.1. LAU, el contrato se ha ido prorrogando, año tras año o mes tras mes, según sea el pago de la renta, y el arrendador no haya manifestado lo contrario.
- Cuando el arrendador haya comunicado en los plazos del art. 9.3. LAU la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Por tanto, antes de proceder a la aplicación automática de norma gubernamental habrá que examinar caso por caso.