APLAZAMIENTO/FRACCIONAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO DEL PAGO DE LA RENTA.- DIFERENCIAS SEGÚN SE TRATE DE “GRANDES TENEDORES” DE INMUEBLES O DE PEQUEÑOS PROPIETARIOS.-
A). DISTINCION ENTRE ARRENDADOR “PEQUEÑO PROPIETARIO” Y “GRAN TENEDOR”:
La concesión de aplazamiento de la deuda arrendaticia o de ayudas públicas para atender el pago de rentas en relación a la vivienda habitual, se producirá de distinta manera en función si el Arrendador se trata de un “Gran Tenedor”, entendiendo por tal la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles excluyendo garajes y trasteros, o bien, si se trata de “Pequeño Propietario”, caso de a ser titular de menos de 10 inmuebles. Vamos a examinar ambos casos.
B). PEQUEÑO PROPIETARIO: APLAZAMIENTO, FRACCIONAMIENTO, FINANCIACIÓN O AYUDAS PARA EL PAGO DE LA RENTA:
El art. 8 del RDL 11/2020 regula la situación de los Arrendadores “Pequeños Propietarios” caso de que el Arrendatario de vivienda habitual se encuentre en situación de Vulnerabilidad
Económica y solicite el aplazamiento del pago de la renda.
Estos casos están regulados según el siguiente procedimiento:
a) En el plazo de 1 mes a contar desde el 3-Abril-2020 (entrada en vigor del RDL 11/2020) el Arrendatario ha de pedir el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.
b) De mutuo acuerdo y carácter voluntario ambas partes pueden acordar el aplazamiento o fraccionamiento aplazado del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma (o posibles alternativas).
c) En el plazo máximo de 7 días laborables el Arrendador ha de contestar si acepta el aplazamiento/fraccionamiento (o posibles alternativas).
d) Si el Arrendador contesta negativamente a la aceptación de algún acuerdo o aplazamiento, el Arrendatario en situación de vulnerabilidad económica del art. 5, podrá pedir para hacer frente a gastos de vivienda habitual:
- Ayudas de financiación en bancos con aval del Estado (ICO), destino finalista, para cubrir como máximo 6 meses de renta, y devolución hasta 6 años prorrogables a 4 años más, sin intereses, y sin gastos.
- Ayudas directas de alquiler que no hayan podido pagar por falta de financiación del punto a., a razón de hasta 900€/mes de renta (reguladas en la DºTª 2ª del RDL 11/2020). El comentario en estos casos consiste en saber qué acciones legales serían viables mientras se tramitan las ayudas.
La posibilidad de llegar voluntariamente y de mutuo acuerdo a alguna alternativa que regule esta nueva situación es mejor opción que la negativa al aplazamiento pues no se conocen los plazos de financiación ni de concesión del as ayudas.
C). “GRAN TENEDOR”: APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA O REDUCCION DEL 50% , DURANTE MÁXIMO 4 MESES:
a) El RDL define al “Gran Tenedor” como la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros. La Empresa Pública también tiene esta consideración.
b) El Arrendatario de vivienda habitual vulnerable económicamente podrá solicitar en el plazo de 1 mes a contar desde el 3-Abril-2020 el APLAZAMIENTO temporal del pago de la renta de la vivienda habitual.
c) Cuando no se haya alcanzado un mutuo acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial de la renta, el Arrendador deberá contestar en el plazo de 7 días comunicando una de las 2 opciones siguientes, obligatoriamente:
- Reducción del 50% de la renta durante el tiempo del Estado de Alarma hasta 4 meses como máximo, en todo caso.
- Moratoria automática en el pago de la renta durante el tiempo del Estado de Alarma hasta 4 meses máximo: En este caso la renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad. La deuda se fraccionará en cuotas durante 3 años a partir del fin de la moratoria de los 4 meses, sin intereses. En este caso el Arrendatario puede pedir Financiación bancos y Ayudas directas según art. 9 (la cual suspendería el fraccionamiento y la moratoria).
Cabe comentar que resultará más ventajoso alcanzar un acuerdo de moratoria y reconocimiento de deuda a abonar en cuotas aplazadas y fraccionadas.