Estos días se está reivindicando la duración indefinida de los contratos de arrendamiento, es decir, la prórroga obligatoria al acabar el plazo acordado.
La prórroga forzosa en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
¿Les suena la prórroga forzosa?
Efectivamente, esta nueva regulación es una vieja solución, puesto que venía regulada en el art. 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964) aprobada en desarrollo de la Ley 40/1964 de 11 de junio de reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos, previa deliberación del Consejo de Ministros, a propuesta del Ministro de Justicia, en su reunión del día 23 de diciembre de 1964. Decía lo siguiente:
«Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, …»
¿Cuándo podía denegarse la prórroga forzosa?
No obstante, este derecho no era absoluto, ya que como contrapeso a la prórroga forzosa se hallaba el art. 62 LAU-1964, que permitía la denegación de la misma en diversos supuestos: cuando el arrendador necesitara para sí la vivienda, cuando se proyectara el derribo de la finca para construir nuevas viviendas, desocupación de la vivienda por el arrendatario durante más de 6 meses en el curso de un año, cuando el inquilino ocupara más de 2 viviendas en la misma población; y, también el art. 114 que permitía la resolución del contrato por falta de pago de la renta, el subarriendo ilegal de la vivienda arrendada, la cesión ilegal de arrendamiento por el arrendatario, la transformación de la vivienda en local, causar daños dolosos en la vivienda, realización de actividades inmorales, peligrosas o insalubres, expropiación forzosa por autoridad competente, declaración de ruina y cuando no se diesen los requisitos para la prórroga forzosa.
El propietario quedaba obligado a renovar el contrato si el inquilino así lo quería. Solo el arrendatario podía decidir si el contrato continuaba o se terminaba. Es decir, llegado el día del vencimiento del plazo pactado en el contrato de arrendamiento, éste se prorrogaría obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario.
La prórroga obligatoria o forzosa significaba que, al acabar el plazo acordado el propietario estaba obligado a renovar el contrato si el inquilino así lo quería, de manera vitalicia. Solo el arrendatario podía decidir si el contrato continuaba o se terminaba. Esto ocurría en el año 1964 en plena dictadura justificando el Gobierno su promulgación, entre otras razones, en que:
«el movimiento liberalizador de la propiedad urbana ha de atemperarse, no sólo al ritmo determinado por las circunstancias económicas del país, sino también a la exigencias ineludibles de la justicia social, que constituye la médula y razón de ser de nuestro régimen político», y continuaba, «puesto que aún no hemos alcanzado la madurez económica indispensable sino se ha logrado satisfacer la necesidad de vivienda por importantes sectores de la sociedad española, pese al considerable esfuerzo realizado…».
Y, en cuanto a la duración de los contratos, así siguió hasta la llegada del Real Decreto Ley 2/1985.
El Decreto Boyer de 1985: ¿qué pasó con la prórroga forzosa?
Este sistema automático y obligatorio de prórroga forzosa cambió con el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril sobre Medidas de Política Económica, y más tarde con la actual LAU de 1994, el primero de los cuales en su art. 9, decía:
«Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento de vivienda. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real-Decreto-Ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1566 del Código Civil….»
Es decir, en virtud de la libertad de pacto a partir del 9 de mayo de 1985 (fecha de su entrada en vigor), los nuevos contratos de arrendamiento pasaron a tener la duración que libremente acordaran el propietario y el inquilino, si bien la ley respetó los derechos de las personas que ya tenían un contrato de alquiler firmado antes de su entrada en vigor, es decir, no eliminó los contratos de renta antigua ya existentes, sino que evitó que se crearan nuevos bajo esas condiciones.
El objetivo principal de la medida era liberalizar el mercado del alquiler para incentivar a los propietarios a poner sus viviendas vacías en el mercado (lo cual tuvo impacto inmobiliario), ya que muchos no lo hacían por miedo a perder el control de su propiedad de por vida. Sin embargo, la medida también recibió críticas de corte neoliberal por desproteger la estabilidad residencial de los ciudadanos al acortar drásticamente los contratos de arrendamiento.
¿Tiene dudas sobre un contrato de renta antigua o sobre sus prórrogas? La fecha de firma es fundamental para determinar qué régimen se aplica. Puede consultar nuestro servicio de asesoramiento sobre contratos de alquiler.
Duración y prórrogas de los contratos de alquiler bajo la LAU de 1994
El anterior Real Decreto Ley sirvió como paso intermedio hacia la reforma integral del mercado de alquiler que llegó con la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU-1994) que fijó el plazo mínimo de duración de los contratos en 5 años, luego modificado a 3 años por la Ley 4/2013 y finalmente fijado en 5 años y 7 años, respectivamente, según el arrendador fuera persona física o jurídica, por el Real-Decreto-Ley 7/2019.
Estas modificaciones condujeron a la existencia de distintos regímenes normativos (y multitud de casuísticas jurisprudenciales) en función de la fecha de suscripción de los contratos de arrendamiento, a saber, anteriores al 1985, suscritos entre esta fecha y el 1994 y los suscritos posteriormente a la LAU-1994, y, asimismo, para proteger los derechos adquiridos de los contratos “antiguos” la Ley incluyó la Disposición Transitoria 2ª que, precisamente, es la que ha afectado al caso “Maricarmen”.
La Ley de Vivienda de 2023 y la prórroga del contrato de alquiler
La LAU-1994 tampoco se ha librado en el tiempo de cambios importantes en cuanto a la duración de los contratos ya que además de los antes citados, la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda, introdujo modificaciones importantes como la del art. 10 que prorrogó los contratos a su finalización de 1 año a 3 años más si no mediaba preaviso con 4 meses de antelación, así como otras prórrogas en función de la situación de vulnerabilidad social y económica del arrendatario y la situación del inmueble en Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), limitándose asimismo el importe máximo de la renta en dichas ZMRT a la que hubiese estado vigente en los últimos 5 años o bien a la fijada por el Sistema de Indices de Precios de Referencia.
Desahucios, vulnerabilidad y medidas extraordinarias
Paralelamente, la Ley de la Vivienda modificó determinados aspectos de los procedimientos judiciales de desahucio tanto por falta de pago, expiración del plazo o derivados de ejecuciones hipotecarias, especialmente el art. 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que obligó a comunicar los procedimientos judiciales cuyo objeto fuera el inmueble arrendado a las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda y asistencia social al objeto de realizar una evaluación de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación de riesgo de exclusión social, que, dicho sea de paso, no ha solucionado el problema al verse claramente desbordadas por las peticiones del servicio. En función de ésta evaluación e información de los servicios sociales el Tribunal debía decidir si procedía la suspensión del proceso judicial, lo cual tenía su precedente en el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo por el que se adoptaban medidas urgentes para hacer frente al COVID-19 prorrogado posteriormente por RDL 2/2026 y no convalidado, o bien, hasta el último Real Decreto Ley 8/2026 de 20 de marzo que tenía por objeto la prórroga de 2 años de los contratos que finalizaran antes del 31 de diciembre de 2027, y que estuvo vigente únicamente entre el 21 de marzo y el 28 de abril de 2026 ya que no fue convalidado por el Congreso de Diputados creando una gran inseguridad y confusión.
Es fácil adivinar que estas medidas penalizaron la propiedad privada sobre la que se hizo recaer los perjuicios derivados de un deficiente funcionamiento de la Administración Pública tanto en la faceta de falta de políticas de construcción de viviendas como en lo relativo a la indebida duración o suspensión de los procedimientos judicial, desincentivando la oferta al mercado de nuevas viviendas.
Si la finalización del contrato ha dado lugar a un desacuerdo, puede consultar cómo abordamos las controversias entre propietarios y arrendatarios.
¿Es la prórroga indefinida una solución al problema de la vivienda?
Como se desprende de las líneas anteriores, la solución al problema del arrendamiento de viviendas no es fácil pero queda claro que no puede abordarse como se ha hecho legislando a través de R-D-L, que tienen carácter transitorio y urgente, interviniendo el mercado del alquiler y penalizando y desincentivando la propiedad privada, obviando las Políticas Públicas en mayúsculas de construcción de viviendas protegidas en función de la demografía del país.
¿Necesita saber si su contrato puede prorrogarse o si puede darlo por finalizado? Tanto si es propietario como inquilino, explíquenos su caso para que podamos revisar el contrato y sus circunstancias.
Por Josep Maria Mir Padullés · Abogado especialista en arrendamientos urbanos · Colegiado n.º 12.461 del ICAB